Bauen in Spanien als internationaler Bauherr
Wer aus dem Ausland kommt, sollte die Besonderheiten des spanischen Bau- oder Sanierungsprozesses kennen, bevor er etwas unterschreibt. Dieser Leitfaden behandelt das Wesentliche.
1. NIE: die erste Formalität
Jeder Nichtansässige, der in Spanien eine Immobilie erwirbt oder berufliche Dienstleistungen in Anspruch nimmt, benötigt eine NIE (Número de Identificación de Extranjero, spanische Ausländerkennziffer). Die Beantragung erfolgt bei der zuständigen Polizeistelle oder über das spanische Konsulat im Heimatland. Ohne NIE ist es nicht möglich, das Grundstück beim Notar umschreiben zu lassen, Verträge mit dem Architekten zu unterzeichnen oder Versorgungsanschlüsse einzurichten.
2. Das Grundstück vor dem Kauf prüfen
Vor Unterzeichnung des Kaufvertrags ist es entscheidend zu überprüfen: die städtebauliche Einstufung des Grundstücks (nicht jedes Bauland ist für Wohnbau geeignet), bestehende Dienstbarkeiten, vorläufige Baugrundgutachten und die spezifische Bauordnung der Gemeinde. Viele ernsthafte Probleme beginnen mit Grundstücken, die ohne Due Diligence gekauft wurden. Ein ortsansässiger Architekt kann diese Prüfung innerhalb von zwei Wochen zu einem Festhonorar durchführen.
3. Baugenehmigung: realistische Fristen
In der Marina Baixa liegen die üblichen Bearbeitungsfristen für eine Baugenehmigung größerer Maßnahmen zwischen 4 und 10 Monaten ab Einreichung des Projekts. Gemeinden wie Altea, l'Alfàs del Pi oder Benidorm unterscheiden sich in der Geschwindigkeit. Eine Bauplanung mit der Annahme, die Genehmigung komme binnen zwei Monaten, führt regelmäßig zu Frustration. Das Büro betreibt die Genehmigung parallel zur Ausführungsplanung, um Wartezeiten zu minimieren.
4. Architekt versus aparejador
In Spanien erfordern Bauprojekte zwingend die Unterschrift eines eingetragenen Architekten (Planung und Entwurfsleitung) und zusätzlich eines technischen Architekten oder aparejador (örtliche Bauleitung im Sinne der materiellen Bauausführung). Es handelt sich um einander ergänzende Rollen, nicht um Alternativen. Das Büro koordiniert beide Funktionen für den Bauherrn.
5. Generalunternehmer und Beauftragung
Wir empfehlen, Architekt und Generalunternehmer klar voneinander zu trennen. Beide Rollen an dasselbe Unternehmen oder denselben Konzern zu vergeben, schwächt in der Regel die Unabhängigkeit der technischen Kontrolle. Das Büro bleibt unabhängig von jedem Bauunternehmen und kann Firmen empfehlen, mit denen bereits zusammengearbeitet wurde, oder die Arbeiten im Wettbewerb ausschreiben.
6. Realistische Fristen und Kosten
Eine Villa mit 250 m² auf eigenem Grundstück an der Costa Blanca mit Premium-Ausstattung erfordert in der Regel: 3-4 Monate Planung, 4-10 Monate Genehmigung, 14-20 Monate Bauzeit. Baukosten: zwischen 2.200 und 3.500 €/m² im Jahr 2026, ohne Grundstück, Steuern oder Möblierung. Richtwerte, die wir während des Vorentwurfs präzisieren.
7. Gesetzliche Gewährleistungen
Das spanische Baugesetz (LOE — Ley de Ordenación de la Edificación) sieht drei verpflichtende Gewährleistungen vor: zehn Jahre für strukturelle Schäden, drei Jahre für Bauteile und ein Jahr für Oberflächen. Die zehnjährige Versicherung wird vor Bauabschluss abgeschlossen und schützt den Endkäufer, auch wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren weiterverkauft wird.
8. Häufige Fehler vermeiden
Die häufigsten Fehler internationaler Bauherren: (1) ein Grundstück ohne Prüfung der Bebaubarkeit kaufen; (2) den Bauunternehmer vor dem Architekten beauftragen; (3) Genehmigungsfristen nach nordeuropäischem Maßstab annehmen; (4) die Einrichtung der Versorgungsanschlüsse (Wasser, Strom, Glasfaser) übersehen, was Monate in Anspruch nehmen kann; (5) Steuern und Honorare unterschätzen (Mehrwertsteuer 10 %, ITP Grunderwerbsteuer, IAJD Stempelsteuer, kommunale Gebühren und technische Honorare).
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